2017年1月7日，集團人力行政中心邀請深圳世聯行董極老師來到中威大廈三樓多功能會議廳，帶領我們深入探討《深圳工改政策與實踐》的培訓課程，本次培訓共有集團各中心及下屬公司的65名員工積極參與。

晨光漫漫，整齊的會議廳，伴隨著溫暖勵志的音樂，同事們積極主動準時入場參與。

培訓課程正式開始，作為本次會議的主持人，人力行政中心陳麗熹熱情歡迎大家的到來，為大家簡單地介紹了今天的主講人及培訓流程。

基于對此次培訓的重視，集團城市更新產業中心肖大強總為本次培訓進行致辭，強調了深圳市工改對于房地產企業發展的重要性、及在城市更新中所面臨的難題難點，為大家引入了深圳工改的主題之中。

進入了正式的授課環節，董極老師首先從現階段深圳城市更新的現狀出發，強調了“工改——是未來的主場，亦是未來的戰場?！蓖ㄟ^深圳市城市更新供地結構、工改年均批復建筑面積等寥寥幾組數據，體現了工改在深圳市近幾年呈逐漸發展的趨勢。大數據的鋪墊為學員們引入了對深圳工改的認知。同時，強調了深圳工改還面臨著4大難題和1大難點：容積率上限、功能配比與設計、轉讓限制、收益分成、以及地價測算。

由此出發，我們進入到工改的用地模式實操案例專題，董老師從更新類拆除重建工改、非更新類拆除重建工改、綜合整治、特殊工業工地模式四個方向分類說明，每個方向都分別從其基礎性條件、改造后土地情況、容積率和物業功能面積、研發用房配比、功能轉讓、地價測算、增值收益詳細說明，為實踐構建了知識基礎。

在更新類拆除重建工改方向，以方大城的案例，講述通過文化創意加科技服務的泛產品定位，以及后期功能指標的改善，分割銷售、預售、法人購買等方式構成現金流；同時，也通過峰薈創智特區的案例，強調了產品市場、功能設計的重要性。

在非更新類拆除重建工改方向，以同泰時代中心為例，可采用50%持有物業通過功能轉換，改造為商業和酒店功能的方法，完善項目自身配套，提升綜合溢價；通過引入運營公司提供返租，增加公寓的資產投資附加值，提供有保障的固定收益，提升客戶購買信心。以星河World為例，實行多期開發，培育區域的成熟度；利用集產融、產教、產居為一體的空間載體，提供承載企業從眾創空間、企業孵化器到總部基地的全生命周期空間；創建GALAXY+商務運營體系，深度參與企業發展全生命周期，解決企業核心業務外的經營問題；以華為、深創投、香港中文大學等分屬不同領域的多級產業核心為驅動，發揮強大的品牌號召力。

總的來說，工改項目在政策限制及項目依托的不同資源下，市場逐漸形成以地產化操作和產業模式運營兩大開發模式。

在綜合整治和特殊工業用地項目方向中，以深圳灣科技生態城為例，再一次說明了分割銷售的創新點與重要性。

來到深圳工改影響及對策的專題，董老師重點從產業申報、容積率、功能規劃，產品設計四個層面上分析。在產業申報問題上，工業用地升級項目的產業定位是決定項目容積率高低和申報審批進度及其關鍵的因素；在申請容積率問題上，可以爭取申報市重大產業項目、采用自上而下的行政申請方式、以及容積率申報時適當超過按政策方式測算出來的值進行申報。在功能設計層面，建議將配套比例盡可能多打造為易于回現的配套宿舍進行銷售，或者根據項目區域價值最大化高價值產品；同時，前期以研發（辦公）指標以孵化器名義報批，后期銷售轉化為產權面積較小的平層或LOFT商務公寓出售。在產品設計問題上，可通過戶型拼合、研發改造loft公寓解決。

在工改相關政策專題上，詳細列舉了工改相關政策趨勢、歷史遺留問題土地規范、工改非農建設用地指標規定的政策規定，為大家提供了清晰的發展方向。

政策制定與市場行情構建了新的發展模式，充滿知識量的一場培訓讓伙伴們遨游在深圳工改的知識殿堂，為我們更好地發展自身業務，為中天走在行業前端而努力奮斗。

溫馨提示：如果有同事對董極老師撰寫的《深圳市工業用地實操指引》感興趣，可以聯系集團人力行政中心黃子君（分機：899）進行借閱。